談加州的19號提案

談加州的19號提案

在剛過去的十一月大選,通過了一條加州第十九號提案,於是我們辦公室接到了一些詢問的電話,想要了解一些該提案的詳情及資產轉移的細節。現在就讓我們一起看看到底什麼是加州第十九號提案,以及受影響的人群。

其實故事要從1978年通過的第十三號提案開始説起。由於號稱黃金州的加州,土地堪稱寸土寸金,房價更是逐年攀升,為了要保障屋主支付地產稅的穩定性,於是誔生了第十三號提案。而第十三號提案的大意是, 在業主購買房子的那一年,其地產稅不可超過其課稅價值的1%。但是我們也明白貨幣有其時間性價值,物價需要隨著時間來進行調整。但是第十三號提案保障了每一年的上漲幅度不可超過2%,而且在房屋轉手後,才可以進行課稅價值的重估。但是房屋轉手的價值重估又有其例外。其一是轉給直系親屬的主要自用住宅則不用進行課稅價值的重估。若是移轉商業房地產則有一百萬美元的限制。(指的是assessed value 而非公平市價)再者是,如果業主已經超過了五十五歲,如果在同縣(county)置換了一棟等值或是價值較低的物業,則不用進行地產稅的重估,但是是一生只有一次機會。

相對而言,十九號提案放寬了這些限制。在業主超過五十五歲或有重度殘障的條件下,轉換物業不用重估的次數由一生一次,増加為三次,而且適用的範圍不再限於同區域,而是在整個加州都一體適用。若是物業置換的公平市價高於原物業的市價,可以在原物業的地產稅課稅基礎上進行調整。所以,這個十九號提案是有利於五十五歲以上的耆英或有重度傷殘的人士置換物業的。

但在另一方面,這個十九號提案卻限制了直系親屬繼承物業不須重估地產稅的舊規。在此十九號提案之下,若是直系親屬繼承物業,仍然維持主要自用住宅則地產稅有優惠(有金額限制),但是繼承物業之後,當成是第二棟自宅,渡假屋,或是出租物業,則地產稅不可沿用舊的稅率,而要重估,採用新的公平市價做為課稅的基礎。

以上是十九號提案的綱要。其生效日期為明年的二月十五。(2/15/21)由於天下有很多痴心的父母,因為愛子女而為其計深遠。深怕子女將來要付較高額的地産稅,所以要趕在法案生效前轉移資產。當然,從節省地產稅的角度並沒有錯。由其是商業地產的部分。然而,地產稅也不是唯一的考量點,所得稅方面也要考慮到。例如是父母的主要自用住宅,將來出售可能可以有五十萬的免稅額,而子女未必能有此一免稅額等等。提醒讀者的是,如果要趕在法案生效前轉移資產,請記得要申報贈與稅稅表。按照目前高額的終身免稅額(約一千一百萬美元)多數的納稅人都僅需申報而不需繳稅。

十九號提案的實行細則,讀者可參考加州官網,www.boe.ca.gov/prop19/

林懿  會計師
12/27/20
Cupertino