谈加州的19号提案

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在刚过去的十一月大选,通过了一条加州第十九号提案,于是我们办公室接到了一些询问的电话,想要了解一些该提案的详情及资产转移的细节。现在就让我们一起看看到底什么是加州第十九号提案,以及受影响的人群。

其实故事要从1978年通过的第十三号提案开始说起。由于号称黄金州的加州,土地堪称寸土寸金,房价更是逐年攀升,为了要保障屋主支付地产税的稳定性,于是誔生了第十三号提案。而第十三号提案的大意是, 在业主购买房子的那一年,其地产税不可超过其课税价值的1%。但是我们也明白货币有其时间性价值,物价需要随着时间来进行调整。但是第十三号提案保障了每一年的上涨幅度不可超过2%,而且在房屋转手后,才可以进行课税价值的重估。但是房屋转手的价值重估又有其例外。其一是转给直系亲属的主要自用住宅则不用进行课税价值的重估。若是移转商业房地产则有一百万美元的限制。(指的是assessed value 而非公平市价)再者是,如果业主已经超过了五十五岁,如果在同县(county)置换了一栋等值或是价值较低的物业,则不用进行地产税的重估,但是是一生只有一次机会。

相对而言,十九号提案放宽了这些限制。在业主超过五十五岁或有重度残障的条件下,转换物业不用重估的次数由一生一次,増加为三次,而且适用的范围不再限于同区域,而是在整个加州都一体适用。若是物业置换的公平市价高于原物业的市价,可以在原物业的地产税课税基础上进行调整。所以,这个十九号提案是有利于五十五岁以上的耆英或有重度伤残的人士置换物业的。

但在另一方面,这个十九号提案却限制了直系亲属继承物业不须重估地产税的旧规。在此十九号提案之下,若是直系亲属继承物业,仍然维持主要自用住宅则地产税有优惠(有金额限制),但是继承物业之后,当成是第二栋自宅,渡假屋,或是出租物业,则地产税不可沿用旧的税率,而要重估,采用新的公平市价做为课税的基础。

以上是十九号提案的纲要。其生效日期为明年的二月十五。(2/15/21)由于天下有很多痴心的父母,因为爱子女而为其计深远。深怕子女将来要付较高额的地产税,所以要赶在法案生效前转移资产。当然,从节省地产税的角度并没有错。由其是商业地产的部分。然而,地产税也不是唯一的考量点,所得税方面也要考虑到。例如是父母的主要自用住宅,将来出售可能可以有五十万的免税额,而子女未必能有此一免税额等等。提醒读者的是,如果要赶在法案生效前转移资产,请记得要申报赠与税税表。按照目前高额的终身免税额(约一千一百万美元)多数的纳税人都仅需申报而不需缴税。

十九号提案的实行细则,读者可参考加州官网,www.boe.ca.gov/prop19/

林懿  会计师
12/27/20
Cupertino