談1031交換(1)

談1031交換(1)
稅務規劃的要義可精簡成:能省則省,能拖就拖。而在能拖就拖的的部分,最經典的例子之一就是1031 交換。
而所謂的1031交換指的是相似資產交換。而所謂的相似資產交換,一般指的是商業房地產(出租的物業)的交換。因此若是純粹是自用住宅,則不符合1031交換的前提。而且,1031交換可以跨州交換。例如,可以用加州的商用房地産去置換在芝加哥的物業。但是,不能置換跨國物業,僅限於美國境內。
而究竟1031交換具體有什麼樣的好處,能讓這麼多人趨之若鶩呢?1031交換的優點,大體可以歸结成下列數點:
1· 最主要的優點是稅務上的遞延繳稅。舉例來説,在一般的狀況下,若是出租物業以四十萬美金取得,而以一百萬美金出售,則就六十萬元予以課稅。然而,若是採用有效的1031交換,投入現金或是增加貸款,換成市價更高的房地產,則能遞延這六十萬的利得。意思是在該年的稅表上不用計稅。因此可以很好的暢順現金流。
  1. 因為購買物業而額外投入的現金以及所增加的貸款,可以在稅表上提列折舊,達到減少課稅所得的目的。
  2. 而從遺產規劃的角度而言,1031交換具有可以一換多的特性。所以在實務上可以用一大型的商業房地產置換成多個小型的商業房地產,達到遺產分配的目的。
實務上要注意的是,我們見過一些案例是,有美國境內的出租物業,然而卻沒有在個人稅中反應出來。這會造成做1031交換的困難,因為沒有辦法自圓其說。也見過做了1031交換,卻沒有在稅表上反應出來。而若是被國稅局查覺,有可能這個所謂的1031交換會宣告破局。以後我們還會有別的文章細談1031交換。
林懿 7/20/19 Cupertino
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