談稅改對租賃房屋的影響

談稅改對租賃房屋的影響

在本次的稅改中,有一種是針對中小企業(pass through entities)的抵減,叫做合格所得的抵減(Qualified Business Income Deduction)。舉凡符合條件的納稅人,最高可以享受合格所得的20%來抵減其課稅所得。而房地產物業的持有者,不拘是商業房地產或商用住宅,只要符合下述條件的,都有可能獲得此項抵減額。但是國稅局又加了一條但書,就是若不滿足明列的要件,但是可以證明有合格所得者,仍可能獲得抵減。

關於租賃所得如何滿足成為合格所得的細節,可參考國稅局在今年年初公布的公告Notice 2019-07。而以下是這份公告的摘要。

關於Section 199A的Safe Harbor(安全港)為,若是滿足下列條件,則租賃所得可視為合格的營業所得:

(A) 要有分開的會計紀錄來反應每一個商業個體的收入及相關的費用。
(B) 每一年要花在租賃活動上至少250小時。
(C) 業主必須有好的文件保存。其中包括了時間的紀錄,執行業務的內容等等。

在這份文告當中,也詳細的描述了何謂合格的租賃活動;例如:談論租約、收房租、維修房子、監工等等。也明文的指出有一些活動不能列入;例如閱讀財務報表、旅行及策劃管理資本運用等等。

要特別留意的是自用住宅不適用,Triple Net的租賃也明文指出不適用。若是符合抵減規定的納稅人,必須在申報稅表的時候附上一篇簽字的聲明稿,宣告所言屬實。

綜上所述,若是納稅人善利用此一條款,將會達到省稅的目的。但是若是只持有少數投資房的民眾,可能比較不容易達到250小時的要求。

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